아파트 매매 가치판단 요소 5

 

아파트를 매매했는데 그것이 실수요건 투자목적이건 가격이 떨어지거나 묶여 있는 것을 원하는 분들은 대한민국에 단 1분도 계시지 않을겁니다. 

 

최소한 남들 오르는 만큼은 오르길 바라겠죠. 오늘은 이러한 점에서 아파트 매매시 고려해야 할 점에 대해 포스팅을 진행해보겠습니다. 

 

목차

 

1. 상승과 하락폭이 미세한 '흐르는 단지'

2. 우상향 하는 단지를 골라라 : 상승폭 > 하락폭, 상승기간 > 하락기간 

3. 같은 가격이더라도 먼저 움직이는 단지를 골라라 

4. 단지가 아니라 지역의 대장아파트를 찾아라

5. 정리

 

 

1. 상승과 하락폭이 미세한 '흐르는 단지'

 

1) 흐르는 단지 : 매매가의 상승과 하락이 있으나 그 폭이 미세한 흐름을 보이는 경우 (5년~10년)

 

같은 지역이라고 하더라도 유독 매매가의 변화가 크지 않은 아파트 단지가 있습니다. 해당 지역의 아파트 시세가 점프할때도 미세하게 오르고, 떨어질때도 큰폭으로 떨어지지는 않는 시세의 흐름이 크지 않은 단지입니다.

 

 

이를 그냥 물처럼 자연스럽게 흘러간다 해서 '흐르는 단지'라고 합니다. 흐르는 단지의 경우 '입지'와 '노후도' 면에서 다른 아파트 단지에 비해 매력도가 떨어지는 것이 대부분입니다. 이돈이라면 다른 단지의 아파트를 사겠다는 사람들이 많습니다.

 

대부분 매매가도 낮게 형성이 되어 있어서 비교적 내집마련이 수월한 편입니다. 하지만 이러한 집은 시세가 확 오를때도 우리집만 오지 않는 경우가 발생하니 이는 비효율적인 선택이라 볼수 있습니다. 이 경우 전세로 사는 것은 괜찮습니다. 하지만 매매로 접근하시는 것은 좋은 선택은 아닙니다.

 

 

2) 흐르는 단지 특성

 

① 단지 시세의 등락이 크지 않음  

② 매매가와 전세가가 크지 않음

 

- 투자가치가 있는 아파트는 매매가와 전세가의 갭이 큰편입니다. 전세 = 실수요, 매매 = 실수요 + 투자목적 이기 때문입니다. 전세와 매매가의 갭이 커질수록 투자가치가 커지고 있다고 판단해볼수 있습니다. 

 

③ 상승장일때 잘 안오름

④ 하락장일때 역전세 나오기도 함

⑤ 하락장일때 매매도 잘 되지 않음 

 

이러한 흐르는 단지는 당연히 서울보다는 지방의 경우 더욱 많습니다. 자칫 초보자들은 흐르는 단지에 매매로 인해 계속 이 집에 묶이게 되고, 남들이 자산 상승의 효과를 누릴때 제자리 걸음을 하게 되는 경우가 많습니다.

 

내집마련에 대한 욕구와 부동산 가격상승으로 인한 불안감으로 충동적으로 이러한 단지에 들어가는 분들이 많으나 나올때는 쉽지 않습니다. 신중히 따져보시기 바랍니다.

 

 

2. 우상향 하는 단지를 골라라 : 상승폭 > 하락폭, 상승기간 > 하락기간 

 

주식으로 따지면 우상향하는 시세를 보이고 있는 아파트 단지를 구입하시는 것이 좋습니다.

 

우상향 하는 단지란?

 

1)  오를때는 많이 오르고, 떨어질때는 조금 떨어지는 단지,

2) 장기간 오르다가 단기가 하락하다는 단지입니다.

 

이러한 모습을 보이는 단지는 결국 '서울'인데요. 지방에서도 이러한 단지가 많습니다. 사놓고 장기간 보유하면 결국 투자이익을 극대화 할수 있는 단지입니다.

 

 

3. 같은 가격이더라도 먼저 움직이는 단지를 골라라 

 

같은 아파트이고 매매가가 같더라도 시세흐름을 보면 누가 먼저 해당가격에 도착했는지 알수 있게됩니다.

 

A단지 : 2020년 10월에 5억

B단지 : 2021년 3월에 5억

C단지 : 2021년 9월에 5억

 

현시점에서는 3개단지 모두 5억이지만 A단지는 1년정도 먼저 5억에 도착했습니다. 이러한 단지는 현재 가격은 같더라도 향후 시세를 이끄는 대장아파트일 가능성이 높습니다.

 

 

즉, 해당 지역의 호재를 먼저 반영하고, 이후 상승세도 먼저 반영한다는 이야기겠죠. 그리고 이러한 흐름이 이어지면 매매가는 차이가 나게 됩니다. 

 

시세가 언제, 얼마나 많이 움직였냐를 반드시 따져야 합니다. 

 

 

4. 단지가 아니라 지역의 대장아파트를 찾아라

 

아파트를 투자하거나 매매하려할때 보통은 '단지'위주로 확인을 하게 됩니다. 왔다갔다 하면서 보이기도 하고, 시세를 확인하기도 수월하니까요. 

 

 

하지만 내가 투자하려는 지역 (시, 구)의 대장아파트를 먼저 찾는게 중요합니다. 그리고 대장아파트의 시세는 현재 그 지역의 모든 아파트가 도달할수 있는 최대값이라고 할수 있습니다. 다른말로 하면 그 지역이 현재 갖고 있는 '에너지' 라고 할수 있습니다. 

 

대장아파트의 시세를 파악하고, 이제 내가 실거주를 위해 매매할 아파트를 임장을 가게 된다면 정확한 비교가 가능해집니다. 내가 원하는 아파트의 가치가 얼마나 반영되어 있는지 고평가인지 저평가인지도 구분이 됩니다.

 

 

5. 정리

 

내가 투자를 원하는 지역의 대장아파트를 찾고, 내가 관심있는 단지의 5~10년간의 매매가 흐름을 살펴보면서 우상향 하는 단지를 찾으면 됩니다. 이는 어찌보면 '주식투자'와 유사하다고 할수 있겠습니다. 

 

1) 내가 원하는 섹터(산업)의 대장주를 찾는다. ex) 삼성전자

→ 내가 원하는 투자지역 

 

2) 삼성전자의 현재 주가가 반도체 산업의 분위기를 알려준다. 

→ 내가 원하는 지역의 대장아파트 가격은 그 지역의 호재를 가장 잘 반영하고 있다. 

 

3) 내가 원하는 종목의 주가흐름을 살펴봄 ex) 반도체 소부장주

→ 내가  원하는 단지의 매매가 흐름을 살펴봄

 

이중 가장 먼저 호재를 반영하는 종목도 있고, 남들 다 오를때 겨우 오르는 종목도 있고, 남들만큼도 못오르는 종목이 있죠. 어떤 것을 골라야 할지는 뻔한 결과입니다.

 

신중하게 공부하고 따져보신뒤 합리적인 투자를 하시기 바랍니다. 

 

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