먼저 해당글은 제 개인 의견이 아니오며, 하버드 도시계획 박사출신이자 현 서울대 교수이신 김경민 교수님의 유튜브 영상을 요약한 내용입니다. 부동산 투자 및 서울의 아파트를 매수하실 분들께 도움이 되길 바라겠습니다.
목차
1. 기준금리 인상 0.5 → 0.75
2. 유동성과 불안감
3. 전세는 어차피 수익률이 0인데 상관이 있을까?
4. 현재 인상된 금리 0.75%도 역대급으로 낮은 수준인데?
5. 금리가 오를때도 오르는 시장은?
6. 투자자에게는 힘드나, 실거주자는 영향없는 시장
1. 기준금리 인상 0.5 → 0.75
기준금리가 지난 8월 26일 15개월만에 0.25% 올랐습니다.
이는 부동산 임대수익률 상승을 의미합니다. 경제학적으로 부동산의 수익률은 항상 금리보단 높아야만 하기 때문입니다. 만약 부동산 수익률이 은행에 돈을 맡겨 놓는것보다 낮으면 아무도 부동산을 갖고있지 않겠죠. 때문에 항상 부동산 수익률은 단 얼마라도 금리보다는 높습니다.
부동산 수익률이 올라가기 위해서는 2가지방법이 있죠.
1) 임대료가 올라감
- 월세 120만원 / 주택가격 1억 = 수익률 12%
2)부동산 가격이 떨어짐
- 월세 100만원 / 주택가격 9천만원 = 수익률 11%
임대료는 1년 or 2년단위로 묶여 있기 때문에 반영되는데 시차가 있으며 갑자기 50만원하던 월세가 100만원으로 치솟는 것은 한계가 있습니다. 결국 부동산 수익률이 오르려면 부동산의 가격이 하락할 수 밖에 없습니다.
즉 금리가 오른다는 것은 주택가격이 빠진다는 시그널이라 할수 있습니다. 즉 이번기준금리 인상은 어느 한지역이나 시장이 아닌 대한민국 전체에 영향을 미칠수 있습니다.
이러한 관점에서 부동산이 현재 버블이냐 아니냐는 부동산 수익률을 금리와 비교해서 판단해볼수 있습니다. 부동산 수익률이 금리보다 낮으면 버블이고, 그렇지 않으면 버블은 아니라고 생각하는 것도 좋은 경제학적으로 합리적인 판단입니다.
2. 유동성과 불안감
부동산에 버블이 있어서 수익률이 낮아진다고 해도 사람들이 부동산을 사고자 하는 이유는 현재의 낮은 수익률을 만회하고도 남을 가격상승을 기대하기 때문입니다. 하지만 현재의 가격이 고점이고 몇년간 정체가 예상된다면 사람들이 생각하게 되는 것이 바로 '유동성'입니다.
인간은 어리석고 언제나 같은 실수를 반복하는데요. 불과 5~6년전을 떠올리면 쉽습니다. 2008년의 금융위기로 인해 부동산 시장이 얼어붙었고 '하우스푸어'란 말이 사회적 이슈가 될 만큼 큰 문제로 대두되었습니다. 팔고 싶어도 못파는 시장이었죠.
부동산에 있어서 가장 큰 위협요인은 결국 유동성입니다. 부동산은 갑자기 돈이 필요하다고 해서 바로 팔수 있는 물건이 아닙니다.
올해말가지 금리를 1% 까지 올린다고 하면 서울시의 부동산 가격은 6%~10%까지 빠질것으로 예측되며, 내년말까지 1.5%까지 올린다고 가정하면 17%까지 하락할수 있다고 합니다.
부동산을 볼때 금리를 절대 무시해서는 안되며, 부동산은 사면 오른다는 트랜드의 변곡점이 오고 있다고 보여집니다.
3. 전세는 어차피 수익률이 0인데 상관이 있을까?
아파트의 경우 대부분 전세를 주는데요. 전세는 어차피 수익률이 원래 0입니다. 즉, 애초에 금리와 상관없이 수익률이 없으니 금리의 영향을 덜 받지 않을까? 라는 생각도 드는데요.
1) 부동산의 유형
① 주택
② 오피스 건물
③ 상업시설
④ 물류창고
부동산은 이렇게 4가지로 유형을 구분할 수 있는데, 주택을 제외한 나머지는 모두 상업시설로 분류할수 있습니다.
그리고 상업시설은 투자자들의 게임이고, 그렇기 때문에 금리의 영향을 매우 크게 받습니다.
2) 주택
주택의 경우 역시 실입자들이라면 금리의 영향을 받을수 밖에 없습니다. 금리 인상의 리크스를 안고, 고점에 다다른 아파트를 과연 매입할 것인가는 의문부호가 붙을 수 밖에 없습니다.
실제로 서울시의 올 6월 아파트 거래량은 270건 정도였다고 하는데요. 그중 70여건은 민간임대가 분양으로 전환되는 건이었다고 합니다. 즉 실제 거래량은 200건 정도였는데, 전통적으로 6월은 부동산이 가장 많이 거래되는 시기이며 많을때는 700~800건까지 거래되었음을 고려하면 상당히 거래가 적은편입니다.
매도물량은 있으나 매수가 안붙는 상황이며 특히 고가시장인 강남은 현재 정체시장이라 할수 있습니다.
4. 현재 인상된 금리 0.75%도 역대급으로 낮은 수준인데?
물론 현재의 금리도 역대급으로 낮은 편이긴 합니다만 우리나라는 10년전 2011년에도 급격히 금리인상을 단행한 바가 있습니다.
당시 2008년 금융위기로 인해 부동산 가격이 폭락했었는데요. 금융위기를 벗어나기 위해 금리를 낮추며 위기를 나름 잘 극복했고 부동산 가격 역시 곧장 상승했습니다.
그리고 2011년 금리를 1년만에 2%에서 3.25%로 1.25%를 올리면서 이후 2014년까지 부동산 침체 및 하락시장이 계속되었습니다.
즉 현재는 0.75%이지만 단기간안에 1.5%까지 오를 수 있고, 특히 금리인상은 선제적으로 조치를 해야합니다. 왜냐하면 미국의 영향을 받지 않을수 없기 때문인데요.
미국의 금리보다 한국의 금리가 높으면, 원화가 투자매력이 높은 달러로 빠져나가기 때문입니다. 미국의 경우 금리인상을 굉장히 빠르게 단행하기 때문에 한국은 그보다 선제적으로 금리인상을 할 가능성이 매우 높다고 할수 있습니다.
5. 금리가 오를때도 오르는 시장은?
전체적인 집값이 하락하만 금리가 오르는 시기임에도 불구하고 오르는 시장도 있을까요?
예를 들면 2010년에 서울과 수도권의 부동산은 하락햇지만 오히려 울산 광주 대구는 소폭 상승했습니다. 이것은 당시의 지역경제와 연관이 있는데요.
당시 울산의 경우 조선업이 호황으로 인구가 계속 유입되는 상황이었습니다. 전국적 이슈보다 지역적인 이슈가 더 쌔다면 오히려 상승할수도 있습니다. 이러한 과거의 사례는 현재도 동일하게 나타날 가능성이 충분합니다.
6. 투자자에게는 힘드나, 실거주자는 영향없는 시장
고가시장은 위험자산이기 때문에 오를때 더오르고 떨어질때 확 떨어지는데요. 2010년 강남의 경우 30%가 빠졌다가 30%가 그대로 올랐습니다. 즉 아무리 침체가 예상되더라도 투자자들은 이 기회를 포착할수는 있다는 것인데요
그럼에도 불구하고 금리가 오르는 상황은 투자자에게는 힘든 상황임은 맞습니다. 투자자입장에서는 주택가격이야 버티면 다시 오른다지만, 전세가가 빠져버리면 전세가를 계속 내줘야 하는 상황이 발생하니 말이죠.
하지만 실거주자들에게는 별다른 영향은 없을겁니다. 그리고 오히려 무주택자들은 시장을 지켜보며 향후 다가올 기회를 포착할수 있는 시기이기도 하겠죠.
본인의 현재 처지에 따라 상황을 슬기롭게 이용하시기 바랍니다.
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