우리나라의 경우 자산의 대부분이 부동산에 몰려있습니다. 그리고 그 방식은 지금까지는 꽤 괜찮은 방법이고 훌륭한 재태크수단이었습니다. 하지만 앞으로는 자산의 100%를 부동산에 몰빵하고, 노후준비를 전혀 하지 않는 그러한 공식은 통하지 않을거라고 말하는 전문가들이 많습니다.
오늘은 50대 이상분들의 은퇴이후의 삶을 위한 부동산 투자 방법과 절대 피해야할 부동산 투자에 대해 건국대학교 경영대학 부동산학과 심교언 교수님의 강의내용을 바탕으로 포스팅을 진행해보겠습니다.
목차
1. 부동산 몰빵 투자 하지 말아라
2. 언제든 청산할수 있는 투자를 하자
3. 확정수익 10% 보장과 같은 상품은 쳐다도 보지 말라
4. 지방투자 : 인구와 고용을 보자
5. 추종매매 하지 말자
6. 공동투자 하지 말자
1. 부동산 몰빵 투자 하지 말아라
하버드대학교의 니얼퍼거슨 교수는 150년간 금, 주식, 부동산, 채권의 수익률을 분석했습니다. 그리고 시기마다 가장 좋았던 자산이 매번 달랐다는 결론을 내렸습니다. 하지만 우리의 기억속에서는 부동산이 가장 좋았다는 기억이 아주 많은데요. 사실 그렇지는 않습니다.
전국 아파트 값 외에 강남아파트값 조차도 코스피를 밑돌기 때문입니다. 심지어 지난 30년간의 부동산 수익률은 주식은 물론 채권보도 수익률을 밑돈다고 합니다. 이는 전세계적으로 봐도 특이한 상황인데요. 보통은 주식, 부동산, 채권 순인데 한국의 경우 과거 금리가 30%까지 간적이 있기 때문에 오히려 채권의 수익률이 더 좋았다고 합니다.
이러한 결과가 시사하는 바는 결국 자산을 한곳에 몰빵하는 것이 나쁘다는 것입니다. 특히 우리나라의 부동산 자산 비중은 75%인데 은퇴후에는 소득이 줄며 80%~85%까지 상승한다고 합니다.
1) 금융자산의 투자
이러한 부동산 쏠림 현상을 낮추기 위해 정부가 노력하고 있고, 특히 주식과 채권쪽으로 흘러가게 하기 위해 노력하고 있습니다.
금융자산은 투자하지 않을 이유가 없는 아주 효과적인 부의 증대를 노려볼수 있는 수단입니다.
단일종목의 가격이야 어찌될지 판단은 어렵지만 ETF 같은 '지수'가 10년후 갑자기 반토막이 난다. 이렇게 하락하게 되리라고는 사실 예측하기 어렵습니다. 그리고 심지어 내려간다 해도 이번 코로나19 사태를 보면 아시겠지만 결국 회복이 되고 장기적으로는 성장하기 마련입니다.
2) 부동산 거부라도 방법을 다양화 시키자
나는 부동산 한채 몰빵이 아니고 여유가 있어서 부동산만 해도되! 라고 하시는 분들께서도 부동산 안에서 투자처를 다양화 하는게 좋다고 합니다.
상가 10채 몰빵 = 코로나 오면 망함
젊은 분들이라면 위기를극복할 시간이 있습니다만 은퇴를 했고 나이가 있다면 회복할 시간이 없습니다. 특히 부동산은 레버리지를 활용하기 때문에 더더욱 그렇지요. 부동산 10채 대출받아 삿는데 코로나 와서 공실나면 일순간 힘들어지게 되고 매물은 경매로 헐값에 넘어가는 수가 있습니다.
2. 언제든 청산할수 있는 투자를 하자
은퇴후의 가장 좋은 재테크는 세금처리입니다. 은퇴를 했다면 이제 가진것을 넘겨주거나 처분하는 시기인데요. 그에 대한 계획을 잘 세우는 것이 좋습니다. 그래야만 절세가 되고 예산낭비를 막게됩니다.
만약 청산이 매우 힘든 '토지'등에 묻지말고 투자하는 것은 바람직하지 못한 투자방법입니다.
3. 확정수익 10% 보장과 같은 상품은 쳐다도 보지 말라
나이드신 분들 가운데는 확정수익 10% 보장과 같은 수익률이 높은데 돈이 따박따박 나온다는 전단지나 신문등의 광고를 들고 이거 괜찮은거 아니냐? 라고 문의하시는 분들이 많습니다.
사기라고 보시면 됩니다. 이렇게 좋은 상품은 남에게 광고하지 않고 본인이 합니다. 절대 믿지 마시기 바랍니다. 공증이 있고, 변호사를 데려와서 설명해도 피하시는게 좋습니다.
누가 좋다더라 해서 사고, 내 고향이라 사고, 사면 확정수익이 있다고 사고.. 이러한 묻지마 투자 하지 않으셔야 합니다.
4. 지방투자 : 인구와 고용을 보자
투자지역의 인구가 증가하는지, 고용이 증가하는지를 꼭 따지셔야 합니다. 특히 지방의 경우는 더욱 그렇습니다. 한국도 이제 다른 선진국들과 같이 지방소멸 현상을 겪고 있습니다. 현재 지방의 50% 정도는 소멸될 거란 예상인데요. 이런 상황에서 무턱대고 지방에 아파트를 덜컥 계약하는 것은 좋지 않습니다.
인구와 고용이 증가하는지를 잘 따져야 하는데, 결국 인구는 고용에 따라 바뀝니다. 좋은 고용 1자리는 약 7명의 사람을 불러들인다고 합니다. 나와 나의 가족, 그리고 나를 지원한 인프라 시설까지 말이지요. 이러한 의미에서 다양한 직업과 회사가 공존하는 대도시가 가장 좋습니다.
물론 대도시여도 특정 산업의 영향이 지대한 곳이라면 리스크가 있습니다. 가령 부산의 경우 나이키 공장이 해외로 이전하면서 큰 인구손실을 겪은 바 있습니다. 고용의 움직임을 잘 추적해야 합니다
똑같은 10만 인구여도 A지역은 방직공장, B지역은 IT업체라고 가정해봅시다. 방직공장은 10년뒤에 망할 가능성이 높겠져. 당연히 IT 업체가 있는 지역에 투자하는게 좋습니다.
이처럼 만약 현재 있는 공장이 5년~10년 이내에 전부 해외로 가거나 철수할 움직임이 있다? 그러면 절대 투자하시면 안됩니다. 경상북도 구미의 경우 각종 디스플레이공장이 해외 및 다른도시로 이전하면서 지역경제가 크게 후퇴했고, 전라북도 군산의 경우에도 GM공장이 문을 닫으며 위기지역이 된 바 있습니다.
5. 추종매매 하지 말자
가격이 오르기 전에 투자하는게 가장 좋은 투자방법인데요. 대부분의 사람들은 가격이 오르면 그제서야 관심을 갖고 투자를 합니다. 추종매매입니다.
추종매매도 신중하면 모르겠으나, 조바심 내고 들어가면 결국 손해를 입게 됩니다. 특히 기획부동산의 경우 혹하는 말에 덜컥 계약하기가 쉽습니다. 부동산에 갔더니 오늘까지 5억인데, 내일이면 6억된다는 등 공포 및 조바심 마케팅은 주요 판매 수단입니다.
이러한 상품은 못들은 걸로 하고 지나치고 절대 추종매매 하지 않으시길 바랍니다.
6. 공동투자 하지 말자
동네 친구 고향친구 등과 공동투자를 했는데, 갑자기 돈이 필요하다고 내돈 빼달라고 하면 답이 없습니다. 나이드신 분들은 자식때문에 병원비 등 목돈이 갑자기 필요한 일이 생기면 결국 투자금을 회수하는 것 밖에는 답이 없습니다.
이로인해 큰 갈등이 야기되고, 의가 상하는 경우 부지기수입니다. 부모자식, 부부지간이라면 몰라도 남과 함께 투자를 하느니 규모가 작더라도 혼자하는게 낫습니다.
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22년 서울 아파트 시세 전망
먼저 해당글은 제 개인 의견이 아니오며, 하버드 도시계획 박사출신이자 현 서울대 교수이신 김경민 교수님의 유튜브 영상을 요약한 내용입니다. 부동산 투자 및 서울의 아파트를 매수하실 분
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