변호사 사무실에 한 달에 접수되는 전세사기 사건이 수십 건 이상이라고 합니다. 종종 등기부등본도 보지 않고 전세계약을 체결하는 등... 목돈을 억 단위로 들이면서도 제대로 된 정보도 확인하지 않고 덜컥 계약하는 경우도 많습니다.
그나마 아파트의 경우는 낫지만 빌라의 경우 더욱 자세히 알아봐야 할 필요성이 있는데요. 오늘은 전세계약시 반드시 확인해봐야 할 사항에 대해 포스팅을 진행해볼 테니 꼭 끝까지 읽어보시기를 간곡히 부탁드립니다.
목차
1. 빌라는 특히 조심해라
2. 임대차 계약을 해지하고 싶다면 계약해지를 확실히 하자
3. 전입신고, 확정일자, 이사(인도)
4. 계약전 꼭 확인할 것
5. 전세보증보험가입
6. 내 돈 100% 일 때 더욱 주의하자
1. 빌라는 특히 조심해라
1) 빌라의 시세
구축이건 신축이건 빌라는 시세라는 것이 명확지 않습니다. 아파트의 경우 '분양가'라는 것이 있지만 신축 빌라는 분양가가 없습니다. 그렇다면 빌라의 매매가와 전세가는 어떻게 정해질까요?
다름 아닌 건축주 마음입니다. 건축주가 부동산한테 "난 매매는 3억, 전세는 2억 8천에 맞춰주세요"라고 하면 그게 곧 시세가 됩니다.
아파트의 경우 매매가와 전세가가 2배 이상의 차이를 보입니다. 사기 자체도 거의 없을뿐더러, 혹여 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 되면, 경매를 통해 아파트를 정리하면 됩니다. 문제 될 일이 극히 드물다는 것이지요.
하지만 빌라의 경우 매매가와 전세가가 차이가 없으니 추후 문제가 생겨도 완벽한 해결이 불가능한 경우가 대부분입니다. 경매에 붙여도 낙찰가가 애매해지기 때문에 100% 전세금을 돌려받는 경우는 극히 드문 편입니다.
2) 외관에 현혹되지 말자
처음 전세를 구하게 되면 아파트 먼저 찾지만, 알다시피 전세가가 장난이 아닙니다. 현재 시세로 3~4억이면 서울 중심부는 불가능하고, 변두리의 20년~30년 이상된 아파트를 구해야 합니다.
이런 상황에서 인테리어 예쁘게 해 놓고, 문고리부터 시작해 조명과 화장실까지 완벽하게 예쁘게 해 놓은 빌라를 만나면 눈이 뒤집어집니다. 그 집이 마치 내 운명처럼 느껴지지요. 이때를 주의해야 합니다.
집의 컨디션도 중요하지만, 그 집을 나갈 때 내 전세금을 잘 돌려받는 것도 매우 중요합니다. 빌라가 나쁘다는 것이 아니라 안전하게 거래해야 한다는 점입니다.
2. 임대차 계약을 해지하고 싶다면 계약해지를 확실히 하자
임대차 계약에서는 묵시적 갱신이란 것이 있습니다. 서로 상호 간에 아무 말도 없으면 묵시적으로 임대차 계약이 갱신된 것으로 간주합니다.
즉 내가 2년 전세를 계약했는데, 계약이 끝나가는 시점에서 상호간에 아무말도 없으면 묵시적으로 2년간의 계약이 갱신된 것으로 간주한단 뜻입니다.
나는 2년을 계약했으니 나갈 생각이었는데, 집주인이 난 계약 연장되는 줄 알았다고 하면서 보증금을 돌려주지 않으려는 경우도 상당히 많습니다. 부랴부랴 계약해지를 요청해도 3개월 후에나 보증금 반환 소송을 진행할 수 있는 것이죠.
임차인은 언제건 계약해지를 요청할 수 있고, 그 효력은 요청한 후 3개월 후에 발생합니다. 즉, 임차인 입장에서 계약을 해지하고 보증금을 돌려받고 싶다면 최소한 문자나 톡 등의 메시지를 통해서라도 계약해지를 요청해놓는 것이 좋습니다.
말로만 해놓는 것은 큰 효과가 없으며 가장 확실한 것은 내용 증명을 보내는 것입니다.
결국 임대인이 보증금을 마련할 능력이 없어 건물이 경매에 넘어가면 경매대금의 순위에 따라 채권자들에게 돌아가게 됩니다. 임차인이 선순위라면 다행이지만 후순위라면 얼마 받지도 못하는 경우가 상당수입니다.
3. 전입신고, 확정일자, 이사(인도)
위 3가지만 항목은 기본 중의 기본인데요. 이것만 확실하게 하셔도 어느 정도 임대차 보호법에 의해 상당한 선순위로 보호받게 됩니다.
전입신고 및 확정일자 : 이사 당일날 해당동 주민센터에 전입신고 및 확정일자 받는다.
이사(인도) : 실제 이사를 해서 점유하고, 임대인으로부터 현관 열쇠 등을 인도받는 것
하지만 이 3가지 사항은 계약 이후에 하는 조치이기 때문에 100% 내 돈을 보호할 수 있는 조치는 되지 못합니다. 계약 이전부터 이미 확인해야 하는 것들이 있습니다.
4. 계약 전 꼭 확인할 것
1) 등기부 등본
등기부등본을 떼서 건물에 이상이 없는지 확인해야 합니다. 근저당, 가압류 등의 사항이 있는지 반드시 확인해야 하고, 만약 계약하려는 빌라에 선순위로 근저당이나 가압류가 잡혀 있다면 계약하지 않는 것이 낫습니다.
등기부등본은 빌라의 경우 직접 떼보 시기를 권장드립니다. 간혹이지만, 부동산에서 떼는 경우 등기부등본 자체를 위조하는 경우도 있습니다. 물론 이는 아주 일부분이긴 하지만, 공인중개사를 끼지 않고 거래하는 경우 특히 주의하시기 바랍니다.
2) 전세자금 은행에서 빌릴 수 있는지 체크
전세자금 융통이 가능한 집이어서 잔금 10%를 치르고 계약서까지 작성했는데, 막상 은행에 갔는데 전세자금이 안 되는 집이라고 하면 어떨까요? 임차인 입장에서는 계약금 10%를 날리게 됩니다.
이를 해결하기 위해서는 "은행에서 전세자금을 빌리지 못하는 집이라면 계약은 무효이고, 계약금은 반환한다"는 특약사항을 넣으시면 간단히 해결됩니다.
5. 전세보증보험가입
빌라의 경우 무조건 전세보증보험을 가입하시기를 추천드립니다. 전세보증보험에 가입했다면 약 99% 까지는 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.
하지만 이 역시 면책사유가 있어서 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생깁니다. 면책 사유라 하면 대표적으로
전입신고 안 하고, 확정일자를 받지 않았음.
이사를 증명할 수 없는 경우 ( 전입신고 안 하고, 확정일자 안 받은 상태에서 다른 곳으로 이사 가고, 그곳에서 전입신고를 했다면 면책사유임)
6. 내 돈 100% 일 때 더욱 주의하자
은행에서 전세자금을 빌리면 한번 걸러주는 기관이 있기 때문에 어느 정도 사기를 예방할 수 있습니다. 가령 아파트만 전세자금을 빌려주기도 하고, 잔금 실행일에 무조건 확정일자를 받아야 하고, 심지어는 실제로 이사를 들어왔는지까지도 현장에서 방문을 해 은행에서 체크합니다.
하지만 내 돈이 100% 들어간다면 이렇게 더블 체크해줄 기관이 없습니다. 더욱 주의하셔야 합니다.
만약 나는 돈이 있어서 입주가 가능한데, 입주하려는 집이 전세자금 실행이 불가능한 집이라면 계약을 하지 않는 것이 낫습니다. 나중에 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 크기 때문입니다.
7. 정리
전세를 사는 이유는 단 한 가지입니다. '절약' 때문입니다. 한 푼이라도 아끼려고 전세를 얻었는데, 전세금을 몽땅 뜯기면 이 얼마나 안타까운 일일까요? 그러느니 월세가 훨씬 낫고, 안전합니다.
아파트의 경우 보증금 돌려받지 못할 일이 매우 드문 편입니다. 그래서 빌라에 초점을 맞춰 글을 작성했는데요. 아파트건 빌라건 모든 부동산 거래는 신중에 신중을 거쳐 진행해야 합니다.
위 사항을 꼭 염두하시고 안전하고 확실한 거래를 하시기 바랍니다. 특히, 일처리 대충 한다는 느낌을 주는 부동산이라면 거르시기 바랍니다.
이전글 더보기
연금저축펀드 개념잡기
'펀드'라는 말만 들어도 머리가 지끈거리는 분들 있으시죠? 펀드도 잘 모르겠는데 연금저축펀드는 더욱 복잡하게 느껴지기도 하는데요. 오늘은 펀드의 개념과 연금저축펀드의 개념, 그리고 연
young-key.tistory.com
