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라이프/부동산&청약

전세사기 유형, 안당하는 법 정리

 

전세금을 떼먹고 도망가는 집주인, 이사를 들어왔는데 이미 다른 세입자가 살고 있는 경우를 TV에서 많이 보셨을 겁니다. 요즘은 이런 전세사기 외에도 도저히 세입자로써 예측하기 힘든 전세사기도 많습니다. 

 

오늘은 최근에 화제가 되고 있는 여러  전세시기 사례를 분석하고,이를 최대한 방어할수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

목차

 

1. 전세사기는 왜 이렇게 자주 일어나는가? 

2. 빌라 전세사기  "세모녀 전세사기 사건"

3. 빌라 전세사기 "수도권 빌라 1277채"

4. 기타 전세 사기 유형

5. 빌라 전세사기 안당하는 방법

6. 정리

 

 

1. 전세사기는 왜 이렇게 자주 일어나는가? 

 

못돌려 받은 전세금 역대 최대치를 기록했습니다. 

 

 

전세보증보험에 가입하지 않은 피해사례까지 합하면 이보다 몇배는 더 크겠죠. 빌라 전세사기는 대부분 피해자들이 20-30대 사회초년계층이 많아서 더욱 심각한 상황입니다. 

 

기본적으로 전세는 부동산과 사금융의 만남입니다. 

 

① 임차인(전세 들어올 사람)의 돈을 빌려서

② 부동산을 구입

③ 집값이 상승한다면 별탈이 없음

 

분양가 3억짜리 빌라를 내돈 2천만원에 임차인의 보증금 2억 8천만원을 받아서 갭투자를 했다고 가정해보겠습니다.

 

집값이 오르는 상황에서는 문제가 터질 확률이 적습니다.  문제는 집값이 하락하고 금리가 올라갈때 발생합니다. 집값이 오히려 떨어진 상황에서는 어떻게 될까요? 임차인은 전세계약이 끝나서 돈을 돌려달라는 상황입니다. 

 

 

집주인은 세입자에게 전세금 2억8천을 돌려줘야 합니다.  2년간 집값이 떨어져서 전세가도 떨어졌습니다. 새로운 세입자를 찾아도 돌려줄돈 3천만원이 부족합니다. 심지어 빌라를 매매해도 1천만원이 부족합니다. 집주인은 투자 실패의 눈물을 흘리며 대출을 받건 집을 처분해서건 현 세입자에게 전세보증금 2.8억을 돌려줘야 합니다. 그렇게만 하면 문제가 없습니다.

 

그런데 만약 집주인이 투자한 빌라가 수십채라면 어떨까요? 수십채를 넘어서 수백채라면 어떨까요?

 

2. 빌라 전세사기  "세모녀 전세사기 사건"

 

실제로 이런 사건이 일어났습니다. 바로 세모녀 전세사기 사건입니다. 수백채가 전부 이런 상황이어서 돈을 주고 싶어도 못주겠다 배째라! 라고 드러 누운 사건입니다. 

 

 

이는 2017년부터 2020년 사이에 발생한 사건인데요. 

 

김씨는 거래가 없는 신축빌라를 대상으로 실제 신축빌라의 매매대금과 같거나 더 넓은 가격으로 임대보증금을 책정한뒤 임대보증금을 받아서 매매대금은 건축주에게 지급을 하고 차액은 이익으로 취하면서 빌라를 본인 앞으로 소유권 이전 등기를 취했습니다. 

 

세모녀 전세사기 유형

 

예를 들어 공시지가가 1억원 짜리 빌라를 분양대행업체와 짜고쳐 2억에 내놓고 시세를 잘 모르는 순진한 신혼부부나 청년들에게 1억 5천에 전세를 받은 것입니다.

 

신축빌라는 거래가 잘 안되기 때문에 정확한 시세를 알기가 어렵고, 깨끗한 신축을 선호하는 특성상 20-30세대의 특징을 노린 사기였습니다. 물론 세입자에게 돈을 돌려줄수 있다면 문제가 되지 않습니다.하지만 금리가 오르고 집값이 떨어지고 전세가도 떨어지면 보증금을 돌려줄수가 없죠. 그래서 문제가 터졌습니다.

 

 

어떻게 이걸 모를수가 있냐? 라고 생각하는 분들도 있겠지만 전부다 짜고치면 알래야 알수가 없습니다. 분양대행업체와 사기꾼이 차고치면 리베이트 방식으로 매매가를 2억으로 조작할수도 있기 때문입니다.

 

 

3. 빌라 전세사기 "수도권 빌라 1277채"

 

무려 1277채를 굴린 빌라의신이라는 사기꾼도 있습니다.

 

돈한푼 없이 1277채를 매입하고 나도 피해자라고 배째라고 발생한 사건이 있었습니다. 

 

 

개요는 위와 같습니다.

 

세입자는 건축주와 전세계약을 맺기로 하고 계약서를 쓰기로 했는데 막상 가보니 명의가 당일날 사기꾼으로 변경되어 있었습니다. 건축주는 명의가변경됐다고 사기꾼이랑 계약을 해야 한다고 말합니다. 그 상황에서 새로바뀐 집주인이 사기꾼인지 아닌지는 알수가 없습니다. 그러니 당연히 계약을 합니다.

 

알고보니 사기꾼은 이미 1277채의 빌라를 갖고 있었습니다. 그리고 이미 세금까지 체납해 보증금을 돌려줄수 없는 상태였습니다. 

 

피해자는 사기꾼에게 돈을 달라고 했는데 사기꾼은 나도 피해자라고 외치는 상황입니다. 사기꾼은 파산신청을 했고 피해자는 공매시 후순위로 밀려 전세보증금도 제대로 돌려받지 못하게 됩니다.

 

사기꾼은 집값이 오를것으로 예상하고 세입자들의 돈을 담보로 레버리지를 일으켜 빌라 1277채에 투자를 감행한 것입니다. 투자에 성공하면 부자가 되고, 실패하면 파산신청을 하면 된다는 마인드로 덤벼든 것이죠. 결국 남의 돈으로 도박을 한것이죠.

 

4. 기타 전세 사기 유형

 

1) 공인중개사와 집주인이 함께 짜고 치는 경우

 

나빼고 전부 짜고 치면 개인이 그걸 분간하기 매우 어렵습니다.

건물 시세부터 근저당 전세계약 서류까지 전부다 마음먹고 사기치면 일반인 입장에서 그걸 알아내기 쉽지 않습니다

 

2) 집 주인인척 하는 사기 

 

집주인도 아닌데 집주인인척 하는 사기도 얼마든 가능합니다. 이 역시 짜고 치면 알아낼 수가 없습니다. 

 

3) 동일한 건물을 놓고 이중, 삼중 동시 계약 사기

 

고전적인 수법입니다. 동일한 부동산을 동시에 이중 삼중으로 계약해 잠적하는 사기사건입니다.

 

 

5.  전세사기 안당하는 방법

 

1) 전세보증금반환보증법 가입

 

 일단 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 빌라에 전세로 들어가는 분이라면 반드시 가입하는게 좋습니다. 이때 보증금 전액을 보증하는지 잘 체크해야 합니다. 본인의 보증금이 아닌 대출받은 금액만 보증해주는 상품인지 아닌지를 잘 체크해야 합니다.

 

2) 빌라의 경우 돌다리도 두들긴다

 

빌라는 시세가 명확치 않습니다. 아파트는 분양가가 있지만 신축 빌라는 분양가라는 것이 없고 건축주가 정하기 나름입니다.

 

무슨 말이냐면 건축주가 부동산한테

 

"매매는 3억, 전세는 2억 8천에 맞춰주세요"

 

라고 하면 그게 시세가 됩니다. 그러니 주변 시세를 꼼꼼히 잘 체크해야 합니다. 특히 신축일때 더욱 유의해야 합니다.

 

3) 신축이라고 눈돌아가지 말자

 

4~5억원짜리 전세를 구하는데 아파트는  전부 30년 이상된 구축밖에 없습니다. 이런 상황에서 빌라로 눈을 돌렸는데 3억에 최신 인테리어를 갖춘 빌라를 보게 되면 어떨까요? 아 여기다! 라는 생각이 내 뇌를 지배하게 됩니다.

 

신축빌라/압구정현대아파트

 

집의 컨디션도 중요하지만 나중에 내 전세금을 제대로 돌려 받는 것이 중요합니다. 빌라가 나쁘다는게 아닙니다. 전세보증금을 못돌려 받는 상황은  대부분 빌라에서 발생합니다. 

 

5) 전입신고, 확정일자 받기

 

이는 기본중 기본입니다.

 

전입신고와 확정일자 받기는 계약 이후 이뤄지는 것이기 때문에 100% 내돈을 보호할수 있는 조치는 아닙니다. 다만, 그래도 임대차 보호법에 의해 꽤 선순위로 보호받을 수 있으니 무조건 이사 당일날 하셔야 합니다.

 

 

전입신고 필요서류 및 인터넷신청

전입신고는 ①인터넷 ② 방문접수 둘다 가능한데요. 이사들어간 주소 인근에 주민센터가 있다면 방문하는 것도 간편하지만, 인터넷으로 신청하는 방법도 있습니다. 오늘은 전입신고를 인터넷

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특히 보증보험에 가입했다고 하더라도 전입신고를 하지 않고 확정일자를 받지않으면 이사를 증명할수 없으니 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 

 

6) 등기부등본 떼기

 

등기부등본도 위조할려면 할수 있습니다. 그러니 직접 출력을 해서 건물에 이상이 없는지를 확인하셔야 합니다.

 

7) 전세자금 확실히 나오는지 체크하고, 특약에 넣자

 

은행에서 갑자기 전세자금이 안나오는 경우가 있습니다. 이 경우 사전에 납부한 10% 정도의 계약금을 날리는 경우가 있습니다. 때문에 특약에 "전세자금 빌리지 못하게 될 경우 계약금은 반환한다"는 특약을 넣으면 계약금을 돌려 받을 수 있습니다.

 

8) 전부다 내돈일때 더욱 유의하자

 

대출을 하게되면 은행에서 여러가지를  심사합니다. 해당 부동산에 문제가 없는지도 체크하구요. 그러나 내돈 100%로 계약을 하는 경우 오로지 내가 모든 것을 체크해야 합니다.  

 

내가 이사 들어갈 집이 전세자금 실행이 불가능한 집이라면 계약을 안하는게 좋습니다. 나는 현금이 있으니까 들어갈수 있다고 하지만, 추후 세입자는 그렇지 않을 가능성이 높습니다. 집주인이 나 이후 새로운 세입자를 받지 못해서 보증금 돌려받는데 애를 먹을수 있습니다.

 

 

6. 정리

 

전세계약 경험이 없다면 경험이 있는 분들과 동행하는게 낫습니다. 어리버리 하다가 나도 모르게 사기 당하는 경우가 있기 때문입니다. 부모님 or 회사형이나 친구라도 대동해서 가는게 좋습니다.

 

전세는 목돈이 들어가기 때문에 정말 신중히 계약해야 합니다. 사기를 쳐도 인지하기가 어렵고, 사기를 당해도 돈을 돌려받기가 어렵습니다. 

 

특히 요즘과 같은 고금리시기, 집값이 떨어질때일수록 빌라 전세는 신중히 결정하셔야 합니다. 애매할땐 차라리 월세를 선택하는게 좋은 방법일수 있습니다.

 

 

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