최근 슈카의 더마스터란 프로그램에서 김경민 교수가 출현해 현재의 부동산 시장에 대해 이야기한 영상을 보게되었습니다.
오른쪽에 계신분인데요. 해당 인터뷰 내용이 굉장히 인상적이어서 내용을 요약해 정리해봤습니다. 유튜브 영상을 직접 참고하셔도 좋습니다.
김경민 교수 약력
- 서울대학교 환경대학원 부원장
- 하버드 도시계획 부동산학 박사
인터뷰 내용 정리
1. 최근에 우리나라 집값이 많이 올랐는데 우리나라만 그런것인가? 글로벌 현상인가?
코로나 이전과 이후가 다르다. 19년까지 보면 미국의 경우에도 2008년 글로벌 위기 이후 2013~2014년부터 꾸준히 올랐다.
한국의 경우 2008년 글로벌 금융위기 이후 굉장히 빠르게 회복을 했다. 그때당시 이명박정권의 보금자리주택 정책이 수요와 공급을 죽이면서 2014년까지 오히려 부동산 가격이 하락했다. 그후 부동산 가격이 오르기 시작했다.
그리고 한국은 2008년 이후부터 2018년후반까지 꾸준히 성장을 했다. 이 기간 서울시 1인당 지역내총생산이 56%가 상승했다. OECD평균보다 경제성장률이 좋았으니 경제수준에 따라 부동산 가격이 오르는 것은 맞다.
집값의 요소는 인플레이션이나 소득수준에 따라 결정된다. 그런의미에서 2019년 초반까지는 용인해야 하는 가격이라고 생각한다. 소득이 50% 오르면 집값은 더오를수도 있는 것이다. 하지만 2019년 이후 20개월동안 30%가 올랐다. 이는 굉장한 폭등이고 시장이 많이 왜곡되어 있는 상황이다.
2. 영끌해도 되는가?
부동산은 분명 위험자산이고 팔고싶을때 팔수 없는 경우가 많다. 한국은 부동산 가격 사이클이 분명히 존재한다. 2014년 2015년 강남도 집팔기 힘들만큼 부동산 시장이 힘들었다. 그때에는 부동산은 '대세하락'이라는 이야기가 나왔고 누군가는 5년안에 반값간다는 이야기도 했죠. 하지만 지금은 그 반대 이야기를 한다. 하지만 그렇지 않다. 부동산은 분명 사이클이 존재한다.
하지만 영끌하는 사람들 비난은 못한다. 정부정책의 신뢰를 잃었기 때문이다. 정부에서 이럴때 필요한 것은 정부의 '공급정책'이 확실히 필요하고, 현실적 지원정책을 내세우면서 기다려달라고 해야만 한다. 하지만 정부는 모기지도 낮추고 대출금액도 낮추니, 젊은층들은 이러다 영영 집 못사는거 아니냐는 판단에 영끌해서 집을 사는 것이기 때문이다. 이것은 정부정책 실패다.
3. 하지만 정부는 정책은 분명 집값을 억제하는 정책처럼 보이는데?
경제학을 배웠으면 알겠지만 자장면 값을 잡는것을 잡는다는 개념은 옳지 않다. 지금 서울 중위권 값이 8~9억원인데 이걸 정부가 잡는다는 것은 반자본주의적인 시각이다. 이렇게 가르치는 나라는 어디에도 없다.
결국 부동산 정책이란 것은 중산층과 서민들이 살수있는 환경을 만들어주는것이다. 집값을 잡는다는 것은 그 환경을 만드는데 여러 수단중 한가지인데 집값을 잡는게 목표가 되어 버렸다. 그러다 보니 오히려 수요가 막히니 패닉이 일어나 패닉바잉이 이뤄지고 있다.
4. 부동산 폭등 막을 대책은?
집값을 잡는다는 것은 굉장히 위험한 발상이고, 중요한 것은 주거복지를 어떻게 강화할것인가이다. 서민들이 살수 있는 금융정책이 뒷받침되야 하고, 공급대책도 명확해야 서민들이 안심할수 있다. 현재 이 두개가 희미한 상황이다.
5. 대규모 신도시 정책은?
노무현 정부때 위례신도시, 이명박정부때 보금자리주택을 통해 부동산 가격을 안정화시켰다. 하지만 지금정부는 부족해보인다. 나는 개인적으로 좌빨이고 지금정부에서도 어느 부처의 위원장을 맡고 있지만 말이다.
예전 노태우대통령의 경우 강남 집값이 너무 오르자 중앙정부의 강력한 리더십으로 분당을 개발했다. 가격으로 접근하는게 아니고, 서민과 중산층의 주거안정에 대해서 접근을 해야한다.
6. 현재 정부가 부동산 시장을 안정화 할것이라는 시그널은 어떻게 줄수 있나?
용산개발이다. 용산국제업무지구를 미래신도시로 개발할거라는 청사진을 보여줘야한다. 또한 용산공원의 면적이 너무 넓기 떄문에 90%는 놔두고 10%정도는 초고층으로 개발해 서울다운타운 안에서 무엇인가를 해야한다는 시그널을 줘야한다. 대체부지가 용산말고는 많지않다.
7. 임대차3법 어떻게 생가하나?
완벽히 지지하나 현재는 게임체인저가 된 상황이다. 임대차 3법 이후로 전세가가 폭등하면서 20-30대가 매매시장으로 간것이다.
우리나라의 세입자 보호는 정말 챙피할정도로 약하다. 임대차3법이 나오는것은 맞다. 하지만 타이밍이 안좋았다. 임대차3법은 전세가를 올리기 때문에 매매가나 전세가 둘중 하나는 안정적일때 도입했어야 한다. 하지만 이미 시행했으니 철회할순 없다. 철회한다고 전세가가 떨어지진 않기 때문입니다.
8. 정부가 호텔을 개조해 공급한다는 정책을 내놨는데?
먼저 이것은 해외에서는 매우 흔한 사례이다. 그것을 불가능하다고 하는 사람은 틀린것이다. 너무나 많은 사례가 있고, 호텔은 주거로 바꾸기에 매우 용이하다.
문제의 핵심은 지금의 전세난의 핵심은 아파트이다. 2.5에서 3인가구가 요구하는 아파트 시장과 관련된 물량이 나와야한다. 아파트를 공급하겠다는 이야기가 나와야한다.
9. 다주택, 고가주택 소유자 세금이 오르면 2~3년후에는 시장에 매물이 증가한다고 하는데?
현재 서울의 중위아파트 가격이 10억수준이다. 이 10억수준에 가격이 맞춰진다면 고가아파트는 내려도 중저가 아파트는 가격이 오히려 오를수도 있는것이다. 주택은 하방경직성이크다. 내가 10억에 샀으면 옆집이 8억에 거래됐다고 해도, 8억에 팔지 않는다.
10. 사야될까 말아야 될까?
사지도 말고, 팔지도 않는게 좋다고 본다. 현재 외부요인에 따라 부동산 가격이 심하게 요동친다. 지금은 매수와 매도 모두 다 쉬어갈때라고 본다. 내가 매수자라면 나는 집을 사지 않겠다.
부동산 급락이 올수 있냐는 질문도 많다. 옆나라 일본과 비교를 하는 분들이 있는데, 일본과 우리나라는 비교대상이 아니다. 일본의 당시 버블 정도는 일왕성 주변의 땅을 팔아 캘리포니아를 살수 있을 정도였다. 게다가 당시 일본은 자기돈 없어도 집을 살수 있었다. 하지만 한국은 그렇지 않다. 안전장치가 있다.
안정적 직장, 이자를 낼수 있는 여건이 있다면 집을 살지 말지는 개인의 판단이다. 집값 떨어져도 10년간 견딜수 있다면 말이다. 아무리 떨어져도 10년을 버티면 회복한다. 하지만 현재로서는 나라면 사지 않는다.
부동산 투자 성공적으로 하는 방법은?
1. 빅픽처 부터 세우자
일단 공부가 필요하다. 주식 한종목 투자여부를 결정할때 몇백만원만 넘어가도 엄청나게 고민후 투자하기 마련이다. 부동산의 가격은 말할것도 없으니 당연히 공부해야 한다.
먼저, 주택구입시 큰계획이 필요하다. A에서 몇년을 살고 B지역에서 몇년, C지역으로 옮겨가 몇년을 살거라는 계획이 그것이다. 빅픽처를 먼저 세우자.
2. A지역의 주택을 볼때는 비슷한 여건의 지역 5곳은 확인하자.
내가 A라는 지역의 주택을 사려고 마음먹었다면 유사한 지역 5곳정도는 확인을 해봐야한다. 상위레벨, 열위레벨, 비슷한 레벨의 단지를 다 봐야 하며, 트랜드를 봐야한다. 비슷한 지역인데 아파트값이 상대적으로 덜 올랐다면 그 지역의 아파트를 사도 된다. 주식과 마찬가지이다. 투자포트폴리오를 구성해야 한다.
3. 성공의 3요소
1) 로케이션(입지)
2) 매수, 매도 시점
3) 파이낸스 (레버리지 효과)
마무리
나는 부동산은 살(리빙) 공간이지 사는(바잉)공간이 아니다란 말을 싫어한다. 부동산은 단일 재화로서 가장 큰 재화이고 마땅히 포트폴리오에 구성되어야 할 투자대상이라고 본다. 그리고 안정적인 삶을 위해 주택구매는 필수적이라고 생각한다.
집값은 한번 튈때 쫓아가지 못하면 더욱 사기가 힘들어진다. 투자의 대상으로 삼되 위험에 항상 대비해야 한다. 그리고 현재는 집을 사기에 위험한 시점이라고 본다.
※ 지금껏 기술한 내용중 재 개인 의견은 없으며 모두 해당 인터뷰 내용을 간추린 것임을 다시한번 말씀드립니다.
