사전청약은 본청약보다 1~2년 앞서서 사전에 청약을 진행하는 제도입니다.
사전청약은 본청약보다 훨씬 먼저 진행되기 때문에 이에 따른 장단점과 유의해야 할점들이 있는데요. 이에 대해 정확히 짚어보고, 자주 묻는 질문까지 정리해보겠습니다.
목차
1. 사전청약제도란 무엇인가?
2. 8차 사전 청약 일정
3. 사전 청약 자주 묻는 질문 리스트
4. 사전청약 꼭 짚어봐야할 유의점 5가지
5. 현 시점에서 사전청약 괜찮을까?
6. 청약 가점제 계산
1. 사전청약 제도란 무엇인가?
1) 사전청약
사전청약제도는 무주택 실수요자들에게 내집마련의 기회를 앞당기고 수도권 청약 대기수요 해소를 목적으로 만들어진 제도입니다.
사전청약은 국가가 제공한 공공택지를 공공과 민간이 분양하게됩니다. 사업의 주체가 공공택지를 공급받아 주택을 건설/공급 하는 경우 사전청약으로 주택의 건축설계안이 완성된 때부터 사전당첨자를 모집할 수 있습니다.
22년 올해만 하더라도 전국에 공공분양 3만, 민간분양 3만8천가구 등 총 6만 8천가구가 사전청약으로 분양에 나설 예정입니다.
2) 사전청약 장점
분양가가 저렴하고 특별공급 비중이 85%에 달하는 게 가장 큰 장점입니다.
- 공공택지내 공공분양 : 일반 15% 특별 85%
- 공공택지내 민간분양 : 일반 37% 특별 63%
청약 1순위 조건이나 대출 여건도 까다롭지 않기 때문에 경쟁률도 치열한 편입니다.
3) 사전청약 일반공급 당첨 조건
- 당해지역 또는 수도권 거주자
- 무주택세대구성원 (무주택 기간 3년 이상)
- 청약저축가입자 (저축총액 많을수록 당첨확률 높아짐, 매월 최대 10만원)
4) 사전청약 제도 세부사항
기본적인 사항이니 위 표를 참고하시면 됩니다.
2. 8차 사전청약 일정
22년 6월 7차 사전청약이 있었고 이제 8차로 이어질 전망인데요.
8차 민간분양 사전 청약 일정
- 남양주 진접2지구 : 서한이다음, 대광로제비앙
- 청약 접수 : 7월 4일 09시 ~ 17:30분
- 당첨자 발표 : 22년 7월 12일 화
- 공급물량 : 총 512세대
3. 사전 청약 자주 묻는 질문 리스트
1) 사전청약 정보 확인하는 곳은?
① 공공분양 : LH 사전청약
② 민간분양 : 한국부동산원 청약홈
2) 사전당첨자 모집시 분양가격은 어떻게 산정될까?
건축설계안을 바탕으로 분양가상한제 심사 방식과 유사하게 산정됩니다. 사전청약 단계에서 산정이 불가능한 항목은 "추가분양가검증 메뉴얼"을 통해 산정합니다.
3) 실제 분양가 확정 시기는 언제이며, 추정 분양가격 대비 가격이 얼마나 달라질까?
본 청약 입주자 모집 15일 전가지 실제 분양가를 확정합니다. 정확히 가격이 얼마나 달라질지는 개별 사업단지, 주택시장 상황 등에 따라 상이하기 때문에 정확한 예측은 불가능합니다.
4) 사전청약 방법은?
인터넷청약이 원칙입니다. 다만 정보취약 계층에 한해서는 청약통장 가입은행, 특별공급은 사업주체가 별도로 정하는 장소에서 방문접수가 가능합니다.
5) 사전청약 요건 및 판단시점은?
사전청약의 요건은 기존 특별공급 일반공급과 동일합니다. 청약자격 판단의 기준일은 사전당첨자 모집공고일입니다.
다만 '해당지역 우선공급' 의 경우 해당 주택건설지역에 거주 중이라면 거주기간을 채우지 못하더라도 우선공급 신청이 가능합니다. 향후, 본 청약 입주자 모집 공고일까지는 거주기간을 충족해야 합니다.
예를 들면, 원래 2년이상 거주조건을 충족해야 하는데 1년밖에 못살았다고 해도 우선공급 신청이 가능합니다. 사전당첨의 경우 본청약보다 1~2년 먼저 청약을 하기 때문에 본청약 전까지만 2년을 채우면 인정해줍니다.
6) 민간 사전청약 당첨된 경우 본 청약 전까지 다른 주택에 청약 가능한가?
불가능하며, 사전청약 당첨을 포기해야만 다른 주택에 청약이 가능합니다.
다만, 공공사전청약에 당첨된 경우에는 일반 분양주택의 청약신청은 가능합니다.
7) 사전청약 후 혼인 등으로 세대 구성원이 변경된 경우 주택수 판정의 기준은?
예를 들어 무주택자여서 사전청약에 당첨되었는데 그 사이에 혼인신고를 했고 배우자가 주택이 있다면 어떻게 될까요? 본청약 입주자 모집공고일ㅇ르 기준으로 주택수를 판정하기 때문에 청약당첨이 취소됩니다.
다만 상속의 경우에는 예외를 인정합니다. 이를 제외한 혼인이나 증여의 경우 예외가 인정되지 않습니다.
4. 사전청약 꼭 짚어봐야할 유의점 5가지
1) 분양가 본청약때 확정
분양가가 본청약때 확정된다는 것은 꽤나 큰 리스크입니다. 정부가 보통 시세의 60~80% 선에서 공급한다고 하더라도 예상보다 분양가가 높은 경우도 상당히 많습니다. 분양가는 결국 감정가에 기만하는 만큼 시세 변동에 따라 충분히 달라질수 있음을 유의해야 합니다.
특히 사전청약 시점은 본청약보다 1~2년 먼저이기 때문에 입주까지는 수년이상 걸리는 기회비용이 아주 큰 선택입니다. 사전청약 당첨 잉후에도 거주요건, 무주택 조건 등을 충족해야 하기 때문에 꼼꼼히 알아보고 신중히 선택해야 합니다.
예를 들어 이명박 정부 당시 보금자리 주택 사전청약 당첨자중 아주 많은 분들이 몇년후 부동산 시장이침체되자 당첨을 포기한 사례가 있습니다.
2) 입주 시기 미뤄질 가능성
사전청약은 공공택지에 지어지는 공공, 민간 분양 주택입니다. 때문에 토지보상 등이 지연되어 사업이 늦춰지면 본청약, 착공, 입주가 미뤄질 가능성도 있습니다.
3) 거주요건 충족 요건 꼭 확인
거주자 우선공급 물량이라면 앞서도 이야기한 해당 지역 연속 2년 거주요건을 충족해야만 합니다. 사전 청약 때 해당 지역에 거주중이었고 그 기간을 포함해 2년 이상 거주했다면 본청약때 다른 지역에 살더라도 상관없습니다.
4) 청약통장은 유지한다.
사전청약이 됐다고 하더라도 본청약까지는 청약통장을 유지하는게 좋습니다. 본청약 당첨자로 확정된 후 청약통장 효력이 상실되기 때문입니다.
5) 무주택 가구수 요건 유지
본 청약 당첨전에 주택을 매수하면 당첨이 취소됩니다. 또한 혼인등으로 주택이 생겨도 당첨이 취소됩니다. 예외 사항은 오직 '상속'의 경우만 허용되며, 증여 역시 당첨이 취소됩니다.
5. 현 시점에서 사전청약자들 괜찮을까?
윤석열 정부가 분양가 상한제 폐지를 주장했기 때문에 분양가가 크게 오르지 않을까 걱정하는 당첨자들이 많습니다. 본 청약 때 확정되는 분양가는 최대 변동률이 따로 없기 때문에 추정분양가보다 훨씬 높은 금액이 책정 되는 것도 원칙적으로는 가능하기 때문입니다.
다행히 분양가 상한페 폐지 대신 분양가 상한제 완화로 규제가 변경될 예정이어서 아주 큰폭의 상승은 없을 전망입니다.
21년 7월 국토부는 사전청약 제도를 발표하면서 "본 청약 시점에 지가 또는 건축비 등이 상승하는 경우 분양가가 조정될 수도 있으나 과도하게 분양가가 변동되지 않도록 물가 상승률 수준으로 변동 폭을 최소화 할 예정" 이라고 밝히기도 한바 있습니다.
6. 청약 가점제 계산
현재 무주택자라면 아래 청약가점제는 필수적으로 알고 계셔야 합니다.
청약가점제 계산 및 커트라인
청약에 당첨되기 위해서는 ①청약통장 순위 ②무주택기간 ③ 부양가족수 점수를 환산해 점수를 매기고 고점자 순으로 당첨이 됩니다. 오늘은 청약가점제에 대해 알아보고, 지역별 청약 커트라
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꼭 확인하시어 내집마련 전략을 세우시기 바랍니다.
