둔촌주공 재건축 현상황, 일반분양 시기는?

 

단군이래 최대 재건축 사업이라는 둔촌주공아파트. 조합원만 6천명이 넘는 엄청난 규모입니다.

 

둔촌주공아파트 철거전 사진

재건축 후 약 12,000세대가 들어서는 엄청난 대단지인데요. 2019년 12월  철거를 시작해서 착착  공사를 진행하고 있었습니다. 

 

 

그런데 올 4월부터 공사가 중단되었고 현재도 유치권 행사중이란 현수막이 붙어있고 공사는 수개월째 멈춰있는 상황입니다. 최근 기사로 극적 합의안이 나와서 11월에 공사를 재개한다고 하는데요.

 

도대체 왜 공사가 중단되었는지 지금까지의 상황을 요약해보고, 완공 후 일반분양 시기는 언제일지 청약을 언제넣으면 될지도 추측해보겠습니다.

 

목차

 

1. 둔촌주공 새이름  "올림픽파크 포레온"

2. 계약 이견에 따른 공사비 미지급, 공사 중단

3. 신 조합원들은 왜 3.2조를 수용하지 않는 것일까?

4. 일반분양 연기로 인한 위기

5. 일단 공사 재개가 시급함

6. 4자합의 : 조합, 건설사, 조합정상화위원회, 강동구 

 

 

1. 둔촌주공 새이름  "올림픽파크 포레온"

 

둔촌주공아파트는 우여곡절 끝에 새 이름을 올림픽파크 포레온으로 결정했습니다. 그 과정또한 매우 험난했습니다.

 

1) 최초 : 에비뉴 포레

 

① 델루시아

② 이스텔라

③ 에비뉴포레

 

3가지 이름중에 '에비뉴포레'가 선정되었습니다.

 

2) 2차 : 올림픽파크 에비뉴포레

 

일부 조합원들은 올림픽 공원과 가깝다는 지리적 특성을 아파트 이름에 담아야 한다고 주장했습니다. 그래서 브랜드 가치가 올라간다는 이유입니다. 이 의견이 반영되어 올림픽파크 에비뉴포레로 변경되었습니다.

 

 

3) 3차 :  올림픽파크 포레 

 

그런데 이름을 정한 집행부가 불명예로 퇴진하게되고 올림릭파크 에비뉴포레가 이름이 너무 길다는 이야기가 나왔습니다. 결국 에비뉴를 빼고 '올림픽파크 포레'로 변경되었습니다.

 

4) 4차 : 올림픽파크 포레온

 

아파트 이름을 변경하려고 보니 '올림픽파크 포레' 라는 이름으로 누군가가 이미 상표권을 출시한 상태였습니다. 마치 누군가가 알박기를 시도한 정황이었습니다. 그래서 어쩔수 없이 다른 이름을 공모했습니다. 

 

① 올림픽파크 디원

② 올림픽파크 포레온

③ 리세안

④ 라힐스

 

후보작 4개중 투표를 거쳐 올림픽파크 포레온으로 결정이 되었습니다. 둔촌주공아파트의 새이름은 '올림픽파크 포레온'입니다. 

 

 

둔촌주공아파트는 조합원만 6천명이 넘는 이해관계가 아주 복잡하게 얽혀있습니다. 이름짓는 것도 이렇게 쉽지가 않은데 다른 것도 뭐하나 쉽게 될리가 없죠. 왜 유치권 행사중이란 현수막이 붙어 있고 공사가 중단되었을까요? 

 

워낙 복잡하기 때문에 제가 아는 한도내에서 간단하게 요약을 해보겠습니다. (실제로는 훨씬 더 복잡합니다)

 

 

2. 계약 이견에 따른 공사비 미지급, 공사 중단

 

① 조합(6천명)과 시공사 계약 : 최초 2.6조

② 설계 변경 등 여러 이유로 공사비를 3.2조로 증액해서 계약

 

일단 여기까지는 아무 문제가 없습니다. 

 

③ 기존 조합원장 해임 

④ 새로운 조합원장 취임

 

문제는 해당 계약을 체결한 조합원장이 해임이 되면서 시작되었습니다. 새로운 조합원장이 취임하면서 기존 계약을 인정할수 없다고 주장했습니다. 최초 2.6조로 다시 하자는 것입니다.

 

 

⑤ 건설사 공사 중단, 유치권 행사중

 

건설사는 3.2조에 계약을 했으니 3.2조를 달라는 상황입니다. 해당 문제를 해결하지 않으면 공사를 중단할수밖에 없다는 입장이고 그래서 현재 4개월째 공사가 중단된 상황입니다. 

 

3. 신 조합원들은 왜 3.2조를 수용하지 않는 것일까?

 

그렇다면 구조합이 도장찍은 3.2조를 왜 신조합은 수용하지 않는 것일까요? 근본문제는 결국 '분양가격'입니다.

 

1) 일반 분양 가격

 

재건축은 조합원들이 추진하는 사업입니다. 6천세대가 1만2천세대가 되기 때문에 나에게 떨어지는 집한채를 제외하고 약 5천세대 정도는 일반인들에게 분양이 됩니다. 여기서 분양가가 높게 형성이 되면 수익을 얻게 되고, 분양가가 하락하게 되면 오히려 초과 분담금을 더 부담해야 합니다.

 

당연히 조합원 입장에서는 분양가가 높게 형성되는게 좋습니다. 

 

2) 분양가 상한제 

 

하지만 분양가 상한제로 인해 원하는 분양가격을 맞추기가 어려운 상황입니다. 

 

①  신청 분양가 : 3,550만원 (2019년 12월)

 

최초 신청은 3,550만원이었고 이는 무난히 받아들여 질것으로 예상했습니다. 그래서 공사비 5600억 증액도 계약을 체결한 것이죠.

 

② 승인 분양가 : 2,978만원 (주택도시보증공사)

 

하지만 주택도시보증공사는 2,978만원에 승인을 했습니다.

예상보다 평당 600만원이 내려갔으니 예전 공사비가 너무 비싸다는 이야기가 당연히 나왔습니다. 때문에 6천명이나 되는 조합원들은 엄청난 고민에 휩싸이게 됩니다.

 

 

이를 받아들여야 하는지, 혹은 분양을 연기해서 좀더 높은 분양가를 받아야 할것인지를 말이죠. 이 과정에서 결국에는 조합장이 해임되고 일반분양은 연기되었습니다. 그리고 신조합장이 들어오면서 계약에 문제를 제기해 현 상황이 벌어졌습니다.

 

 

4. 일반분양 연기로 인한 위기

 

거의 모든 재건축 아파트의 금융 계약은  일반분양으로 돈이 들어오는 일정을 고려해 맺어지게 됩니다. 그런데 일반 분양이 뒤로 밀려버리니 문제가 생기게 됩니다.

 

① 둔촌주공 조합원이 금융권과 맺은 대출금액 : 2조 1천억

② 8월 만기 대출 : 7천억

 

8월 만기 대출은 7천억입니다. 이를 갚으려면 조합원 6천명이 최소 1억씩 각출해야 하는 상황입니다. 만약 빚을 상환하지 못하게 되면 어떻게 될까요?

 

① 조합파산

② 시공 건설사들이 연대보증

③ 시공사가 대위변제(대신내주고) 하고 사업권 가져감

 

이중 1번과 3번은 조합입장에서 최악입니다. 특히 3번의 경우 사업권을 모두 빼앗기는 것이니 조합원들의 모든 권리가 소멸됩니다. 

 

5. 일단 공사 재개가 시급함

 

조합입장에서는 당장 공사를 재개해야 합니다. 공사가 지연될수록 발생하는 비용이 천문학적으로 늘어나기 때문입니다.

 

① 조합원 거주비 생활비

② 대출금액 2.1조 이자 800억

③ 공사 중단시 발생하는 손실

- 타워 크레인 57대 비용만 월 150~200억 (5달 공사 중단하면 1천억 공중분해)

 

 

이러한 이유때문에 하루라도 빨리 계약을 다시 체결해서 공사를 진행해야 하는데요. 3.2조 계약을 무효로 하고 새로 계약을 체결한다면 건설사들은 원자재 가격 상승으로 인한 공사비용 상승을 이야기하고 있습니다.

 

 

6. 4자합의 : 조합, 건설사, 조합정상화위원회, 강동구 

 

강동구의 중재로 4자합의에 이르렀다는 계약을 냈습니다. 합의 조건은 기존 현조합집행부의 전원 사퇴입니다.

 

새로운 집행부 선임이 되고, 공사재개를 위한 총회는 10월에 개최될 것이라고 합니다. 사업시공단 역시 사업정상화를 위해 적극 협조하겠다고 합의했습니다. 

 

하지만 해결 과제가 산적해있습니다.

 

① 공사 중단으로  손실액 : 1조 

 

시공사가 제시한 손실액입니다. 이 금액을 어떻게 충당할 것인지 누가 부담할 것인지에 대해 합의가 안될시 조합원들은 입주권 박탈 등 자칫 최악의 사태에 직면할 수 있습니다.

 

 

② 상가 분쟁

 

상가도 지분나눠먹기로 지금 권리문제가 복잡한 상황입니다. 조합은 이를 무효로 돌렸는데 시공사업단은 유치권 해제 없이 공사 재개가 불가능하다고 밝혔습니다. 

 

아무튼 빠르개 공사가 재개되어 조합원들의  피해를 막아야 하는 것이 1순위입니다. 최악의 경우 성수동 트리마제 사태와 같이 조합원들이 모든 권리를  박탈당하고 현금청산을 당하는 일이 없기를 간절히 바랍니다.

 

③ 일반분양 시기

 

11월에 이상없이 공사가재개된다는 가정하에 일반분양은 23년이 될 전망입니다. 올림픽파크 포레온에 청약을 넣어두실 분들은 하단의 글을 참고해보세요.

 

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